공동명의 하는 법 : 분양권 증여

 

  분양권의 지분 1/2를 증여하는 경우
     (일반분양의 경우, 대출은 없다고 전제)

1) 개관

물론 가장 좋은 방법은 분양계약을 공동으로 체결하는 것이 좋을 것입니다. 그러나 남편의 명의로 분양계약을 체결한 경우에 문제가 될 것입니다. 만약, 남편의 단독 명의로 분양계약을 체결한 경우 부부공동으로 등기하기 위하여 지분 1/2에 대하여 “분양권 증여”를 하는 경우입니다. 분양에 의해 남편 명의로 소유권이전등기가 된 후 부부공동명의로의 등기에 비하여 비용과 절차가 저렴하고 간편하기 때문에 분양받은 경우에는 이 절차에 따라서 공동명의하시는 것이 좋습니다.
 
※ 이렇게 분양권이 전매되고 난 후에는 공동명의로 된 그 계약서 등을 원인으로 일반적인 매매에 의한 소유권이전절차에 따라 등기신청을 하시면 됩니다. 이 방법은 아래 공동명의로 소유권이전등기하는 방법을 참조하시면 됩니다.
 
※ 2003년 6월 이후에 투기과열지구 내에서 분양받으신 경우는 분양권 증여가 불가능합니다. 이 때에는 분양받은 사람 명의로 소유권보존등기를 마친 후 증여할 수밖에 없습니다. 분양권 매매도 아닌, 부부간의 일부 증여까지도 금지시킨 이번 조치는 부부재산을 공동명의로 하는 데 큰 걸림돌이 되고 있습니다.


2) 분양권 증여 절차

해당 주택으로 중도금 융자를 받은 사람은 해당 금융기관과 대출금에 대한 명의변경을 협의한 후 증여계약을 체결한 후에 다시 해당 건설업체에 증여자와 수증자가 동행하여 분양권에 대한 명의를 변경합니다.
부동산등기특별법에 따라 등기할 때 필요하므로 증여계약을 체결한 뒤에는 주택공급계약서를 가지고 시·군·구청 지적과에 가서 주택공급계약서에 검인을 받아두어야 합니다.


① 대출금융기관과 협의 (대출을 받은 경우)

최초 아파트를 분양 받은 자가 중도금을 금융기관으로부터 대출 받은 경우에는 분양권 증여계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 대출금융기관에 출석하여 주택자금대출승계 여부에 관하여 협의하여야 합니다.

그러나 아파트 사업주체가 국민주택기금 등 건설자금 등으로 일괄대출 받아 주택이 완성된 이후 입주자에게 대환토록 하는 경우에는 사전협의를 하지 않아도 됩니다


② 분양권 증여계약

위에서 언급한 연체금액과 그 이자를 누가 부담할 것인지를 분양권 증여계약서를 작성할 때 반드시 특약사항에 포함시켜야 나중에 분쟁을 없앨 수 있습니다.

분양권 증여계약을 체결하기 위하여 필요한 서류는 다음과 같습니다.(건설회사마다 다를 수 있으므로 건설회사에 직접 문의하시기 바랍니다.)

 
▶ 증여자가 준비할 서류
o 아파트분양(공급)계약서
o 중도금 영수증(중도금을 납입한 경우)
o 증여자인감증명(용도불요), 인감도장
o 주민등록등(초)본 1통
 
▶ 수증자가 준비할 서류
o 수증자인감증명(용도불요), 인감도장
o 주민등록등(초)본 1통
 
▶ 기 타
o 분양권 증여계약서[검인용-기재금액은 증여자가 현재 불입한 금액(계약금액+중도금), 지분 1/2]


③ 분양권 증여계약서에 대한 검인

분양권증여계약을 체결한 경우에는 부동산등기특별조치법에 따라 분양권증여계약서에 대하여 시, 군, 구 지적과에서 검인을 받아야 합니다.
검인을 위하여 제출할 서류는 다음과 같습니다.
o 검인용 분양권증여계약서 3부(1부는 구청, 1부는 세무서, 1부는 분양회사에 제출)


④ 분양계약서 명의변경(공동신청)

ㄱ. 증여계약이 이루어지고 건설업체에 증여자와 수증자가 공동으로 분양계약서 명의변경을 신청합니다.

ㄴ. 건설회사에 따라서는 명의변경을 1회만 허용해주는 경우도 있으므로 먼저 이를 확인하는 것도 중요합니다.
물론 이는 법적인 규정은 아니므로 건설회사를 설득하여 수 차례 명의를 변경하는 것이 가능하다면 역시 수 차례 증여하는 것도 가능합니다.


⑤ 대출금 명의변경(공동신청) 대출을 받은 경우입니다.

분양계약서 명의변경이 이루어지면 이에 따라 대출금의 명의를 변경하여야 합니다.


⑥ 세무신고

증여자는 분양권증여계약을 체결한 후에 세무서에 증여세 신고를 하여야 합니다. 이때, 필요한 서류는 다음과 같습니다. (구체적인 내역은 세무서에 직접 문의하시기 바랍니다.)
o 공급(분양)계약서사본
o 수증자인감증명
o 증여자인감증명
o 주민등록등본
o 분양권증여계약서 사본


⑦ 등기신청

이 때의 등기신청을 매매에 의해 등기신청을 하는 경우와 동일합니다.


3) 분양권 증여시 세금관계

① 증여세

(분양권을 증여하는 경우 1/2 지분에 대해서만 증여를 하는 것이므로 증여가액의 1/2에 대하여 증여세를 부과하는데, 부부간의 증여에 있어서 증여가액에서 3억을 공제한 금액에 대하여 일정한 증여세율을 적용합니다.)
→ 국세청 홈페이지 > 국세정보서비스 > 신고납부 > 증여세 메뉴를 참조하시기 바랍니다.



② 등기비용 (등록세 및 취득세 등 제세공과금)
o 등록세 : 신고가액의 1.5%
o 교육세 : 등록세의 20%
o 취득세 : 신고가액의 2%
o 농특세 : 취득세액의 10%
o 수입증지 : 부동산의 개수당 8,000원
o 국민주택채권 : 시가표준액에 따라 매입율을 적용

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