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  남편 단독명의의 주택을 증여를 통하여 공동명의로 하는 경우
     (증여에 의한 소유권일부이전등기)

1) 개관

이미 남편의 단독명의로 주택 등 부동산이 등기되어 있는 경우 이를 공동명의로 이전하는 방법입니다. 이 방법은 지분 1/2만 이전하는 것을 제외하고는 증여에 의한 소유권이전등기절차와 동일하므로 필요서류 및 등기신청절차는 이에 따라 신청하면 됩니다.


2) 등기신청 절차 : 여기를 클릭!


3) 첨부서류

▶ 증여자(남편)으로부터 받아야 할 서류

o 등기필증(등기권리증)

o 인감증명서(일반)

o 주민등록초본


▶ 수증자(아내)가 준비해야 할 서류 ("공동명의 방법:공동 매입한 경우" 참조)

o 검인받은 증여계약서

o 수증자의 주민등록등본

o 건축물대장등본

o 토지대장등본

o 개별공시지가확인서

o 등록세영수필확인서

o 국민주택채권매입필증

o 정부수입인지

o 대법원수입증지


4) 세무관계

① 증여세

1/2 지분에 대해서만 증여를 하는 것이므로 가액의 1/2에 대하여 증여세를 부과하는 데, 부부간의 증여에 있어서 증여가액에서 3억을 공제한 금액에 대하여 일정한 증여세율을 적용합니다.  
→ 국세청 홈페이지 > 신고납부 > 증여세 메뉴를 참조하시기 바랍니다.


② 등기비용 (등록세 및 취득세 등 제세공과금)

o 등록세 : 신고가액의 1.5%

o 교육세 : 등록세의 20%

o 취득세 : 신고가액의 2%

o 농특세 : 취득세액의 10%

o 수입인지 : 신고가액에 맞는 인지세율 적용

o 수입증지 : 부동산의 개수당 8,000원

o 국민주택채권 : 시가표준액에 따라 매입율을 적용


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  분양권의 지분 1/2를 증여하는 경우
     (일반분양의 경우, 대출은 없다고 전제)

1) 개관

물론 가장 좋은 방법은 분양계약을 공동으로 체결하는 것이 좋을 것입니다. 그러나 남편의 명의로 분양계약을 체결한 경우에 문제가 될 것입니다. 만약, 남편의 단독 명의로 분양계약을 체결한 경우 부부공동으로 등기하기 위하여 지분 1/2에 대하여 “분양권 증여”를 하는 경우입니다. 분양에 의해 남편 명의로 소유권이전등기가 된 후 부부공동명의로의 등기에 비하여 비용과 절차가 저렴하고 간편하기 때문에 분양받은 경우에는 이 절차에 따라서 공동명의하시는 것이 좋습니다.
 
※ 이렇게 분양권이 전매되고 난 후에는 공동명의로 된 그 계약서 등을 원인으로 일반적인 매매에 의한 소유권이전절차에 따라 등기신청을 하시면 됩니다. 이 방법은 아래 공동명의로 소유권이전등기하는 방법을 참조하시면 됩니다.
 
※ 2003년 6월 이후에 투기과열지구 내에서 분양받으신 경우는 분양권 증여가 불가능합니다. 이 때에는 분양받은 사람 명의로 소유권보존등기를 마친 후 증여할 수밖에 없습니다. 분양권 매매도 아닌, 부부간의 일부 증여까지도 금지시킨 이번 조치는 부부재산을 공동명의로 하는 데 큰 걸림돌이 되고 있습니다.


2) 분양권 증여 절차

해당 주택으로 중도금 융자를 받은 사람은 해당 금융기관과 대출금에 대한 명의변경을 협의한 후 증여계약을 체결한 후에 다시 해당 건설업체에 증여자와 수증자가 동행하여 분양권에 대한 명의를 변경합니다.
부동산등기특별법에 따라 등기할 때 필요하므로 증여계약을 체결한 뒤에는 주택공급계약서를 가지고 시·군·구청 지적과에 가서 주택공급계약서에 검인을 받아두어야 합니다.


① 대출금융기관과 협의 (대출을 받은 경우)

최초 아파트를 분양 받은 자가 중도금을 금융기관으로부터 대출 받은 경우에는 분양권 증여계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 대출금융기관에 출석하여 주택자금대출승계 여부에 관하여 협의하여야 합니다.

그러나 아파트 사업주체가 국민주택기금 등 건설자금 등으로 일괄대출 받아 주택이 완성된 이후 입주자에게 대환토록 하는 경우에는 사전협의를 하지 않아도 됩니다


② 분양권 증여계약

위에서 언급한 연체금액과 그 이자를 누가 부담할 것인지를 분양권 증여계약서를 작성할 때 반드시 특약사항에 포함시켜야 나중에 분쟁을 없앨 수 있습니다.

분양권 증여계약을 체결하기 위하여 필요한 서류는 다음과 같습니다.(건설회사마다 다를 수 있으므로 건설회사에 직접 문의하시기 바랍니다.)

 
▶ 증여자가 준비할 서류
o 아파트분양(공급)계약서
o 중도금 영수증(중도금을 납입한 경우)
o 증여자인감증명(용도불요), 인감도장
o 주민등록등(초)본 1통
 
▶ 수증자가 준비할 서류
o 수증자인감증명(용도불요), 인감도장
o 주민등록등(초)본 1통
 
▶ 기 타
o 분양권 증여계약서[검인용-기재금액은 증여자가 현재 불입한 금액(계약금액+중도금), 지분 1/2]


③ 분양권 증여계약서에 대한 검인

분양권증여계약을 체결한 경우에는 부동산등기특별조치법에 따라 분양권증여계약서에 대하여 시, 군, 구 지적과에서 검인을 받아야 합니다.
검인을 위하여 제출할 서류는 다음과 같습니다.
o 검인용 분양권증여계약서 3부(1부는 구청, 1부는 세무서, 1부는 분양회사에 제출)


④ 분양계약서 명의변경(공동신청)

ㄱ. 증여계약이 이루어지고 건설업체에 증여자와 수증자가 공동으로 분양계약서 명의변경을 신청합니다.

ㄴ. 건설회사에 따라서는 명의변경을 1회만 허용해주는 경우도 있으므로 먼저 이를 확인하는 것도 중요합니다.
물론 이는 법적인 규정은 아니므로 건설회사를 설득하여 수 차례 명의를 변경하는 것이 가능하다면 역시 수 차례 증여하는 것도 가능합니다.


⑤ 대출금 명의변경(공동신청) 대출을 받은 경우입니다.

분양계약서 명의변경이 이루어지면 이에 따라 대출금의 명의를 변경하여야 합니다.


⑥ 세무신고

증여자는 분양권증여계약을 체결한 후에 세무서에 증여세 신고를 하여야 합니다. 이때, 필요한 서류는 다음과 같습니다. (구체적인 내역은 세무서에 직접 문의하시기 바랍니다.)
o 공급(분양)계약서사본
o 수증자인감증명
o 증여자인감증명
o 주민등록등본
o 분양권증여계약서 사본


⑦ 등기신청

이 때의 등기신청을 매매에 의해 등기신청을 하는 경우와 동일합니다.


3) 분양권 증여시 세금관계

① 증여세

(분양권을 증여하는 경우 1/2 지분에 대해서만 증여를 하는 것이므로 증여가액의 1/2에 대하여 증여세를 부과하는데, 부부간의 증여에 있어서 증여가액에서 3억을 공제한 금액에 대하여 일정한 증여세율을 적용합니다.)
→ 국세청 홈페이지 > 국세정보서비스 > 신고납부 > 증여세 메뉴를 참조하시기 바랍니다.



② 등기비용 (등록세 및 취득세 등 제세공과금)
o 등록세 : 신고가액의 1.5%
o 교육세 : 등록세의 20%
o 취득세 : 신고가액의 2%
o 농특세 : 취득세액의 10%
o 수입증지 : 부동산의 개수당 8,000원
o 국민주택채권 : 시가표준액에 따라 매입율을 적용

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  부부 공동 명의로 부동산을 매입하는 경우

 

1) 개관

전세로 살다 드디어 주택을 매입하는 경우, 혹은 다른 부동산을 매입하는 경우에 이를 공동의 명의로 등기하는 방법입니다. 공동명의로 하기 위해서는 일반 주택인 경우 매매계약서에 매수인으로 공동으로 해야 하며, 분양을 받는 경우에도 분양계약자(매수인 혹은 수분양자)로 공동명의로 계약해야 합니다. 한편 분양권을 남편의 명의로 받은 이후라면 분양권증여절차 후 공동명의로 되어 있는 상태에서 신청할 수 있는 것입니다.

이 과정은 이렇게 원인계약이 공동으로 되어 있다는 전제에서 등기신청을 하는 것으로 일반적인 소유권이전등기의 과정이 그대로 적용됩니다.
 
※ 사실상 가장 중요한 것은 원인계약입니다. 즉 계약서를 작성할 때, 공동명의로 해야 하며, 등기신청은 부차적인 문제입니다. 등기신청은 원인계약을 기준으로 신청이 되기 때문입니다. 그러므로 주택을 매입할 때, 분양을 받을 때도 반드시 계약을 공동으로 해야 하며, 혹은 분양권증여계약을 통하여 원인계약의 명의를 단독명의를 공동명의로 바꿔야 하는 것입니다.


2) 등기신청절차 : 여기를 클릭!


3) 첨부서류

▶ 매도인으로부터 받아야 할 서류

목록	수량	설명
등기권리증	1	등기소에 제출해야 합니다.
주민등록초본	1	동사무소에서 발급
부동산매도용 인감증명서	1	동사무소에서 발급 (매도인, 매수인 인적사항 기재)

▶ 매수인이 준비하여야 할 서류

목록	수량	설명
검인 된 매매계약서	5	총 5부를 지적과에서 검인 받으면 계약서 3부를 돌려줍니다. 이중 1부는 세무과, 2부는 등기소에 제출해야 합니다.
매수인의 주민등록등본	각1	각1부를 복사하셔야 합니다. 원본 1부와 복사본 1부를 등기소에 제출해야 합니다.
건축물대장등본	1	1부를 복사하셔야 합니다. .원본 1부와 복사본 1부를 등기소에 제출합니다.
토지대장등본	1	1부를 복사하셔야 합니다. 원본 1부와 복사본 1부를 등기소에 제출합니다.
개별공시지가확인서	1	1부를 복사하셔야 합니다.원본 1부와 복사본 1부를 등기소에 제출해야 합니다.
등록세영수필확인서		지적과로부터 돌려 받은 검인된 매매계약서 중 1부를 세무과에 제출하면 등록세 및 취득세 납부고지서를 발급 해 줍니다. 그러면 고지서에 기재된 세금을 시중은행에 납부하시고 은행으로부터 영수증 및 등록세영수필확인서를 교부 받아 영수증은 보관하시고 등록세영수필확인서는 소유권이전등기신청서(을지) 원본 상단에 부착하시기 바랍니다.
국민주택채권매입필증		건물의 시가표준액(등록세영수필확인서에 시가표준액이 기재되어 있습니다. 500만원 이상일 경우 시가표준액의 일정비율 만큼 국민주택채권을 매입해야 합니다
정부수입인지		주택은행,농협,우체국에서 정부수입인지를 구매하여 출력 된 “수입인지 부착용 용지”에 인지를 부착 하시기 바랍니다.
대법원등기수입증지		주택은행,농협,우체국에서 등기수입증지를 구매하여 소유권이전등기신청서(을지) 원본 하단에 부착해야 합니다.

이렇게 준비된 서류와 등기신청서에 첨부를 하고 각종 도장의 날인과 문서의 편철을 한 후 등기신청을 하시면 됩니다.


4) 공동명의로 매매에 의한 소유권이전등기신청시 세금관계

① 일반적인 매매의 경우

o 등록세 : 신고가액의 1%

o 교육세 : 등록세의 20%

o 취득세 : 신고가액의 1.5%

o 농특세 : 취득세액의 10%

o 수입인지 : 신고가액에 맞는 인지세율 적용

o 수입증지 : 부동산의 개수당 8,000원

o 국민주택채권 : 시가표준액에 따란 매입율을 적용.

② 일반분양의 경우

o 일반적인 세금에서 1가구 1주택인가의 여부, 전용 면적에 따라 감면혜택이 있습니다.


5) 참고사항

스스로의 힘으로 등기신청을 하는 경우에는 문제가 될 수 있는 부분은 계약서를 검인받는 데 있어서 신고가액입니다. 이 신고가액은 원칙적으로는 실거래가격으로 신고를 해야 합니다만, 관행적으로는 절세를 위하여 구청 산출의 시가표준액으로 신고를 하는 경우가 대부분입니다.


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결혼할 때 가구나 가전제품은 여자가, 부동산은 남자가 준비하는 것이 일반적이어서, 자연스레 남편의 이름으로 부동산의 명의를 하게 되는 경우가 많다. 하지만 부동산 이외의 것은 사용하면서 소멸되는 것이어서, 재산으로서의 가치를 갖지 못한다. 여자가 혼수품을 준비했더라도 공동으로 사용하듯이, 부동산도 부부의 공동 명의로 함으로써 재산을 명목상으로도 두 사람이 공유할 수 있게 된다.
 
  
 
부동산이 배우자 한 사람의 명의로 되어 있으면, 실질적으로는 공동 소유라고 해도 명의자가 단독으로 결정하고 처분하는 경우 이를 막을 방법이 없다. 공동명의라면 부동산 처분시 반드시 논의를 하게 된다.
 
  
 
부동산을 담보로 제공했다가 어느날 갑자기 막대한 피해를 보는 일이 종종 있다. 특히 단독명의일 경우 명의자가 배우자 몰래 부동산을 담보로 제공하는 경우도 있을 수 있다. 만약 공동명의라면 배우자의 승낙이 있어야만 담보 제공이 가능해진다.
행여 배우자 한 사람이 자신의 지분만을 담보로 제공했다가 경매를 당하더라도, 부동산의 일부만을 낙찰받으려는 사람이 나타나지 않을 가능성이 높으며, 낙찰되더라도 싼 값에 낙찰될 확률이 높다. 이 때 공동명의자가 경매 법원에 우선매수신고를 하여 낙찰된 값에 부동산을 다시 사올 수도 있다.
 
  
 
공동명의를 하면 전체 부동산은 그대로이지만 개인의 지분이 줄어들기 때문에 좀더 낮은 양도세율이 적용되어 절세가 가능하다. 예를 들어, 5 :5 지분인 공동명의의 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 각각 5천만원의 양도차익이 발생한 것으로 보아 세율 27%가 적용된다. 만약 단독명의였다면 1억에 대해 36%의 세율이 적용되므로, 공동명의하는 데 들어가는 등록세와 취득세를 빼고도 훨씬 많은 세금을 절약할 수 있다.
 
  
 
남성과 마찬가지로 여성도 가정경제를 꾸려 나가는 주체이며, 여성이 소득활동을 하든, 가사노동을 전담하든 재산형성에 기여하는 것은 두말할 나위 없는 사실이다. 그러나 많은 경우 여성의 기여도는 눈에 보이는 형태로 남아 있지 못하고, 이는 여성의 재산권이 보장되지 못하는 현실로 고스란히 나타난다. 부부공동명의를 하는 것은 여성의 재산권을 공식적으로 인정하는 중요한 표지이다.
 

 
[서울신문]伊선 주택지분 절반 ‘아내 몫’
[서울신문]‘재산 부부공동명의’ 소원 이룬 이모씨 얘기
[서울신문]부부공동재산제 오해와 편견
[조선일보]“여성들, 자신의 미래투자에 더 신경써야”
[동아일보]“남편명의 재산 공동명의 전환 稅부담 덜어야”
[이데일리]30대 맞벌이 부부 재산 관리 재테크-아파트 부부 공동 명의를 통한 절세 방안
[조선일보]'부부 공동명의 주택' 세금 덜낸다
[머니투데이]부부공동명의, 양도ㆍ증여세 절감 ′일석이조′
[중앙일보]"함께 일군 부부재산 공동명의 당연하죠"
[경향신문]‘무일푼’아내들이여 당신 몫을 되찾아라
[경향신문]부부 공동명의 ‘세금줄고 신뢰쌓고’

1) 등기 순서   ① 혼인신고 전에 하여야 한다. ② 관할 주소지 등기과(소)를 알아본다. ③ 부부재산 약정 등기신청서를 작성하여 제출한다. 비송사건절차법 제68조 (관할등기소) ① 부부재산약정의 등기에 관하여는 부가 될 자의 주소지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소를 관할등기소로 한다. ② 입부혼의 경우에는 처가 될 자의 주소지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소를 관할등기소로 한다. 2) 등기 신청시 구비서류   ① 부부재산약정서 ② 인감증명서 ③ 주민등록등(초)본 ④ 호적등(초)본 ⑤ 등기대리인이 있을 경우에 위임장을 작성하여 첨부   3) 등기 실비   등록세(6,000원), 교육세(1,200원) - 관할 법원(등기소) 소재지 구청 세무과에서 납부영수증을 받아 등기 신청시 제출한다. 등기 신청 수수료(2,000원)를 포함하여 모두 9,200원 가량 소요된다.   * 참고하세요 * - 등기예규 제1033호 부부재산약정등기 사무처리 지침 - 대법원 인터넷 등기소>사이트맵>부부재산약정등기

1) 혼인 신고 전 예비부부 상태에서 약정하여야 한다. 혼인신고 후에 맺는 부부간의 계약은 '부부 간 계약의 취소권'이라 하여 혼인 중 언제라도 취소가 가능하도록 민법은 규정하고 있다.
 
2) 약정의 내용과 방법은 자유이다.
구두에 의한 약정일 경우에도 부부간에는 유효하지만, 그 약정을 혼인신고 때까지 등기하지 않으면 그 약정이 있다는 것을 제 3자 또는 부부의 승계인(상속인)에게 대항하지 못한다. 단 약정의 내용이 혼인의 본질적인 요소나 남녀평등의 이념, 사회질서에 반하는 경우에는 무효이다.
 

 
① 혼인 신고 전에 약정자 쌍방의 합의로 작성한다.
② 약정 내용이 혼인의 본질적인 요소에 반하거나 사회상규, 기타 선량한 풍속에 반하는 경우 그 약정은 무효이다.
③ 부부재산에 관한 내용이어야 한다. 부부재산과 별개의 내용은 부부재산약정의 내용으로 보기 어렵다.
④ 후일 분쟁의 소지를 없애기 위해 재산목록 증빙서류를 첨부한다.
 

 
1) 부부재산약정은 혼인 중 변경하지 못함을 원칙으로 한다. 혼인 중 부부 일방의 위압에 눌려 다른 일방이 자기의 이익을 희생시킬 우려가 있고, 애정에 눈이 멀어 불리한 조건을 받아들일 우려가 있기 때문이다. 또한 부부가 거래하는 제3자의 이익을 보장해야 하기 때문이다.
 
2) 다음 각 호의 사유가 있는 경우 혼인 중에 부부재산약정의 내용을 변경할 수 있다.
 
① 부부재산약정에 의하여 부부의 일방이 다른 일방의 재산을 관리하는 경우에, 부적당한 관리로 인하여 그 재산을 위태롭게 한 때에는 가정법원의 심판을 얻어 변경할 수 있다.
② 부부재산 약정에 의하여 재산관리자를 변경하거나 공유재산을 분할하는 경우 변경할 수 있다.
③ 그밖에 정당한 사유가 있는 때에는 가정법원의 허가를 얻어 변경할 수 있다.
④ 위의 각 경우에도 등기해야 제3자 또는 부부의 승계인에게 대항할 수 있다.

 

부부재산약정이란, 결혼하려고 하는 남녀가 앞으로 부부로서 함께 사는 동안에 두 사람의 재산관계를 어떻게 할 것인지를 미리 약정하는 것을 말한다. (민법 제829조 1항) 즉, 결혼을 앞두고 있는 남녀가 재산관계에 대해 서로 논의하여 일치된 바를 문서로 만들고, 이를 등기하면 부부 이외의 제3자에 대해서도 그 약정은 효력을 미친다.
예를 들어, A와 B가 혼인신고를 하기 전, 앞으로 벌어들이는 수입에 대해 5:5의 소유권을 갖기로 합의하고 이를 등기하였다면, 법원의 허가를 얻어 약정을 변경하지 않는 한 이 약정은 혼인이 해소될 때까지 효력을 갖게 된다.
 
부부재산약정서를 작성하면서 예비부부는 결혼 후의 미래에 대해 현실적이고 진지한 고민을 하게 된다. 단지 재산 계약 뿐만 아니라 공동생활에서의 생활습관이라든가 가사노동 분담 등에 대해 논의할 수 있는 계기가 마련되는 것이다. 더불어 부부재산약정은 예비 부부에게, 두 사람이 결혼의 동등한 주체라는 의식을 심어줄 수 있다.
또한 평등한 약정서를 작성함으로써, 결혼생활 중에 재산을 포함한 가정 내의 의사결정에 있어서도 동등한 권리를 확보할 수 있다.
 

부부재산약정은 반드시 혼인신고 전에 등기해야 효력이 있다.

혼인신고 전에 해야 하기 때문에, 결혼 전의 연애감정에 치우쳐 일방이 불리한 조건을 받아들일 우려가 있다. 약정을 추후에 변경하고자 할 때는 법원에 '정당한 사유'가 있음을 입증하여 허가를 얻어야 하므로 약정을 할 때에 신중한 자세를 가져야 할 것이다.